A cobrança de despesas condominiais é um tema recorrente no dia-a-dia da maior parte dos condomínios, tendo em vista que a inadimplência, seja pelo seu impacto financeiro no orçamento ou pelo aspecto moral, é um dos grandes – e principais – problemas enfrentados pelo síndico na administração do condomínio.
Com isso, cada vez mais, síndicos e administradores têm sido cobrados de uma maior efetividade na recuperação e diminuição da inadimplência, sendo certo que a discussão acaba sempre na demora das ações de cobrança, que perduram durante anos até o efetivo recebimento dos valores em atraso.
Diante de tal situação, surgiram nos últimos anos alguns instrumentos que tinham por escopo diminuir o impacto da morosidade do nosso Poder Judiciário, criando alternativas ao litígio e cobrança judicial, tais como, o protesto de cotas e a mediação no âmbito condominial.
No entanto, muito embora as iniciativas citadas sejam boas, a sua efetividade não causou grandes mudanças no cenário de cobrança de condomínio, persistindo, ainda, como o principal meio de cobrança, a ação judicial.
Assim, considerando a importância das ações judiciais no âmbito da cobrança de condomínio, torna-se imprescindível que os advogados, síndicos e administradores, que atuam neste ramo, debrucem-se sobre o Novo Código de Processo Civil que traz importantes e necessárias alterações na sistemática de cobrança de despesas condominiais.
Atualmente, a ação de cobrança de despesas de condomínio está prevista no artigo 275, II, b, da lei processual, sendo regulada pelo procedimento sumário, que deveria ser um pouco mais célere. No entanto, hoje, na prática, a ação de cobrança de condomínio é processada pelo rito ordinário – conforme autoriza o precedente do STJ – REsp 62318-SP –, no qual há maior amplitude de defesa.
Assim, nos dias atuais, na maior parte dos casos, o procedimento de cobrança de condomínio se desenvolve da seguinte forma:
- o devedor é citado para contestar a ação em 15 (quinze) dias;
- apresentada a contestação, o Juiz abre o prazo para réplica;
- apresentada a réplica, o Juiz abre prazo para indicação de provas e manifestação de interesse ou não na audiência de conciliação;
- em havendo interesse, o Juiz pode designar a audiência de conciliação;
- não havendo provas a serem produzidas, o Juiz realiza do julgamento antecipado do processo nos termos do artigo 330 do CPC, prolatando a sentença.
- após a sentença, abra-se prazo para o Recurso de Apelação.
Como vimos, até o trânsito em julgado da sentença, verifica-se que a discussão é sobre o mérito da dívida, ou seja, muito embora a dívida de condomínio seja clara, definida e prevista em documento escrito, perde-se todo este tempo discutindo a existência ou validade da dívida.
Pois bem. Finda a fase de conhecimento com o trânsito em julgado da sentença, inicia-se a fase de execução, seguindo, em regra, os seguintes passos:
- o devedor é intimado para pagar no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de aplicação da multa de 10% sobre o valor atualizado, nos termos do artigo 475-J do CPC;
- Não sendo realizado o pagamento, acrescenta-se a multa no montante devido, inicia-se os procedimentos de constrição de bens, tais como, penhora on-line, penhora do imóvel, etc.
Desta forma, é possível constatar que a cobrança, de fato, somente se inicia após o longo e tortuoso transcurso da fase de conhecimento, ou seja, após longos anos de processo para discutir a validade de uma dívida – que é indiscutível – é que se inicia a cobrança propriamente dita.
Esta logística processual, em relação à cobrança de condomínio, é totalmente inadequada aos mais modernos princípios processuais – economia e celeridade –, pois considerando a natureza da despesa de condomínio, tem-se, desde de sempre, que ela já poderia ser considerada um título executivo, sendo desnecessária toda a longa discussão de mérito da fase conhecimento.
Em relação a isto, o novo Código de Processo Civil traz uma importante e essencial mudança no procedimento de cobrança de despesas de condomínio, reconhecendo, definitivamente, o seu caráter executivo, confira-se:
“Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais:
X – o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas;”
Com efeito, a partir da entrada em vigor do NCPC, o crédito referente às despesas de condomínio será, finalmente, elevado à categoria de título executivo, dispensando, assim, toda a longa, árdua e – principalmente neste caso – desnecessária fase de conhecimento.
Portanto, com a chegada da nova lei processual, o procedimento de cobrança de condomínio passará a ser da seguinte forma:
- o devedor será citado para pagar a dívida em 3 (três) dias, podendo ser indicados já bens à penhora pelo credor em caso do não-pagamento;
- não havendo o pagamento no prazo estipulado, recairá a penhora no bem indicado e se dará início aos demais atos de constrição e alienação, se necessários;
Como se pode perceber, o Novo Código de Processo Civil trouxe mudanças essenciais à aplicação dos princípios da celeridade e economia processual, deixando a cobrança de condomínio muito mais rápida e economizando muitos anos de tramitação desnecessária de milhares de processos, o que aliviará um pouco mais o nosso assoberbado Judiciário.
Além disso, o NCPC traz ainda que, se o Oficial de Justiça não localizar o devedor, poderá arrestar os bens para garantir a execução e, posteriormente, realizada a citação e transcorrido o prazo para pagamento, arresto se converte automaticamente em penhora.
Em suma, a nova lei processual trará mudanças essenciais na sistemática de cobrança de despesas condominiais, de maneira que, ao que tudo indica, tornará muito mais célere a recuperação deste crédito e, assim, facilitará a gestão do síndico no tocante a este tema tão recorrente nas assembleias e reuniões.
Autor: Lucas Bento Sampaio. Advogado em São Paulo. Especialista em Direito Imobiliário e Condominial. Sócio do escritório LBS | Advogados.
Secovi-SP integra equipe que está desenvolvendo publicação. Lançamento será no 88º Enic, em maio.